VOA-Magazine: Dilemma - Bedrijfspand kopen of huren?

VOA-Magazine: Dilemma - Bedrijfspand kopen of huren?

Ondernemen is ook keuzes maken. Sommige keuzes zijn logisch, van andere zijn de consequenties soms niet te overzien.

Tekst: Manon Louwers, beeld: Nick van der Zwan.

Als ondernemer zal je wellicht ooit voor de keuze staan: koop of huur je een bedrijfspand? 
Bedrijfs­makelaar Stefan de Jong (JansenDeJong) vertelt ­welke afwegingen je zou moeten maken. 
En ondernemer Mark van der Vlugt (Tattooland, zie foto boven dit artikel) vertelt welke afwegingen hij zelf nam toen hij na jaren huren besloot te kopen.

Het dilemma – kopen of huren – krijgt ­Stefan de Jong geregeld voorgeschoteld. Sinds 2004 is hij bedrijfsmakelaar in Alphen aan den Rijn en er is volgens hem dan ook geen Alphens pand dat hij niet kent. Ook veel Alphense ondernemers kent hij. “Ze weten me te vinden, als ze voor die keuze staan.” Zijn antwoord verschilt per ondernemer. Voor beide ­opties is iets te zeggen. “Kopen is een investering, huren maakt je flexibeler.” Dat is de bottom line van het advies van Stefan.

StefandeJong-.jpg
Foto: Stefan de Jong

Een huurcontract wordt steeds met een vooraf bepaalde periode verlengd, waarbij meestal een opzegtermijn van vier tot zes maanden geldt. Bij een pand dat je koopt is het nog maar de vraag hoe snel je eruit kan. “Momenteel is het vrij makkelijk om je pand te verkopen, maar of dat ook op termijn geldt, is de vraag. Als je nu voor het dilemma staat, zou ik er dus niet ­vanuit gaan dat je je bedrijfspand in de toekomst makkelijk kunt verkopen.” 

Lastminutebeslissing
Flexibiliteit is volgens Stefan voor veel ­ondernemers een welkom voordeel van huren. “Meestal is een nieuw bedrijfspand acuut nodig. Dat zie je vooral bij mkb-ondernemers die in relatief kleine bedrijfspanden – kleiner dan honderd vierkante meter – gevestigd zijn. Ze nemen twee nieuwe medewerkers aan, en het pand is vol. Het liefst hebben ze binnen enkele weken de sleutel van het nieuwe pand.” Stefan verbaast zich er weleens over. “Het zou lonen om iets verder vooruit te kijken.” 

Voor wie dat lastig is, bijvoorbeeld als je niet goed weet welke kant het met je bedrijf op gaat, is huren dus interessant. “Starters zou ik bijvoorbeeld niet adviseren om te kopen. Stel dat je bedrijf toch niet goed loopt, dan kan je het huurcontract zo opzeggen. En als je bedrijf juist beter loopt dan verwacht en je groeit snel, dan kun je makkelijker verhuizen naar een groter pand. Bovendien moet kopen ook maar net kúnnen, omdat je eigen kapitaal nodig hebt om een bedrijfspand te kopen. En meestal moet je drie jaarcijfers kunnen overhandigen om een hypotheek te kunnen afsluiten. Iemand die net begint, kan dat niet.” Ook bedrijven die snel groeien kunnen beter huren. “Vaak is het lastig inschatten hoe snel de groei verloopt. En je koopt ook geen pand dat groter is dan je nu nodig hebt.”

Kopen ondanks groei
Tattooland levert gebruiks- en verbruiksartikelen aan tattooshops en ís een bedrijf dat snel groeit. Oprichter Mark van der Vlugt begon in een gehuurd keldertje in Utrecht en verhuisde achtereenvolgens naar Alphen aan den Rijn en Ter Aar. De reden? Groei. Sinds de oprichting in 2004 verdubbelt de omzet elke drie jaar. Desondanks besloot Mark in 2019 een pand te kopen. “Onze voorraad vormt ons bestaansrecht. Toen ik begon waren er geen webshops en was een 24-uurs­levering nog niet de norm. Tattooshops moesten soms zes weken op hun bestelling wachten. Daar zag ik een kans.” Mark ­introduceerde de 24-uurslevering, maar dat betekende wel dat hij een grote voorraad nodig had. En dus een groot ­magazijn. “Ruimte is altijd belangrijk geweest. Ik wist nooit precies hoe snel ik weer een groter pand nodig zou hebben. Of hoe groot dat pand dan moest zijn.”

Dus huurde Mark. Tot hij na vijftien jaar besloot te kopen. Het pand in Ter Aar was met zijn achthonderd vierkante meter niet groot genoeg meer voor de grote voorraad en de vele vrachtwagens die bij Tattooland kwamen laden en lossen. “De ligging was minder gunstig en ook om het pand heen was niet genoeg ruimte voor al dat transport”, verklaart Mark. “Natuurlijk heb ik nog overwogen te huren. Maar ik was financieel sterk genoeg om te kopen. Geld op de bank levert niets op. Dus ik heb een rekensom gemaakt, daar twintig procent bij opgeteld – verbouwen valt altijd tegen – en toen was de keuze snel gemaakt.”

Hogere stellingen
Mensen verklaarden hem voor gek dat hij zo’n duur pand kocht. “Ondernemersbloed kruipt waar het niet gaan kan. Het is gewoon móói om een eigen pand te hebben en daarvan te maken wat je wil. Bij een eigen pand voel je meer dan bij iets wat je huurt.” Tot nog toe lijkt het geen onverstandige keuze; door de veranderende markt is het pand op de Molenwetering (vijftienhonderd vierkante meter) binnen drie jaar al flink in waarde gestegen.

Mark geeft een rondleiding. Het magazijn staat vol; weinig lege plekken te ontdekken. Ook de komende tijd zal het bedrijf groeien met zo’n 25 tot 30 procent per jaar. “We hebben nog wat speling, want de stellingen kunnen we verhogen waardoor we flink meer kwijt kunnen”, zegt hij. Dat neemt niet weg dat Mark en zijn collega’s de bevoorrading anders moeten organiseren. “De omloopsnelheid moet hoger. De voorraad die binnenkomt, moet eigenlijk al verkocht zijn.” Hoelang kan hij in dit pand blijven? Een collega hoort de vraag en lacht. “Een jaar”, zegt hij. Mark grijnst; tien moet wel lukken, maar dat vraagt om wat procesmatige veranderingen.

Meer duidelijkheid
Het is duidelijk: kopen is een investering in je bedrijf. Bovendien is de rente die je voor een kooppand betaalt vaak goedkoper dan de maandelijkse kosten voor een huurpand. Mark: “Verhuurders willen een rendement van zeven tot acht procent. Ik betaal nog geen zes procent rente.” Bovendien heb je als eigenaar duidelijkheid over de toekomst en niet te maken met een verhuurder en aflopende contracten of veranderende voorwaarden die daarmee gepaard kunnen gaan. Kortom: je kan doen en laten met je het pand wat je wil – zoals verbouwen – en je hebt veel controle. 

Stefan: “Deze voordelen wegen op tegen de nadelen, als je bedrijf al langere tijd stabiel is.” Je bedrijf groeit dus niet – tja, Tattooland is een uitzondering op de regel – en je verwacht geen verrassingen voor de toekomst. Maar: het moet wel kunnen. Want voor een hypotheek moet je meestal dertig tot veertig procent van het aankoopbedrag zelf inleggen. Koop je een pand van 800.000 euro, dan betekent dat dat je algauw 300.000 euro klaar moet hebben liggen. “Zelfs als je dat hebt, is ­kopen nooit helemaal zonder risico’s”, zegt Stefan. Hij vertelt over een klant die besloot te kopen en vlak daarna een grote opdracht kon binnenhalen. Voor de investering die daarvoor nodig was, kon hij geen hypotheek afsluiten omdat door de aankoop van het pand de balans dusdanig was veranderd, dat de bank het als een te groot risico zag. “Zoiets kan je niet voorspellen.”

Winkels en horeca
Dan zijn er nog de situaties waarin je weinig keus hebt, zoals winkeliers of horecaondernemers die een pand in het centrum zoeken. “Daar wordt weinig te koop aangeboden en komt het algauw op huren aan. Zzp’ers die een klein pand – bijvoorbeeld op een bedrijventerrein – zoeken, zullen het doorgaans ook met een huurpand moeten doen. “De markt in bedrijfspanden komt aardig overeen met de huizenmarkt; er wordt weinig goeds te koop aangeboden en de prijzen liggen dan ook hoog. Wil je je bedrijfspand nu verkopen? Dan is het daar dus een goede tijd voor. Maar houd er wel rekening mee, dat het lastig kan zijn om een ander pand terug te kopen.”

Reacties (0)

U moet Inloggen om te reageren

Er zijn nog geen reacties achter gelaten.