VOA-Magazine: De Confrontatie

Ondernemers grijpen steeds vaker mis.

Tekst: Marco Beentjes, beeld: VRHL

Van oudsher is de wisselwerking tussen vraag en aanbod van bedrijfsruimte aan veranderingen onderhevig. Enerzijds door conjunctuurbewegingen, anderzijds door meer specifieke zaken zoals toename van verkoop via het internet. VOA Magazine dook in verschillende mogelijkheden voor huisvesting van bedrijven en stuitte onverhoopt op zorgwekkende ontwikkelingen.

Om maar met de deur in huis te vallen: er is een mismatch ontstaan tussen vraag en aanbod van bedrijfshuisvesting in Alphen aan den Rijn. Dat geldt al langere tijd voor winkelruimte, maar is sinds kort ook het geval wanneer je bedrijfsruimte wilt kopen of nieuwbouwen. Deze mismatch wordt deels gedreven door geld in de lokale markt, en deels door buitenlandse partijen die alles opkopen (vaak via landelijk opererende makelaars), soms ver boven de vraagprijs. Die laatste groep kopers creëert fondsen die op hun beurt weer met een premie worden verkocht aan grotere investeringspartijen, waarbij steeds ondoorzichtiger wordt van wie dit bedrijfsmatige vastgoed nu eigenlijk is.

 
Dick Heesen

Schaarste koopvastgoed
“Hierdoor is met name in het afgelopen half jaar een enorme schaarste ontstaan, zowel aan kleinere als grotere bedrijfsruimten”, vertelt Dick Heesen. Hij is partner en beleggingsspecialist bij ­Basis Bedrijfshuisvesting, de regionale marktleider op dit gebied met vestigingen in Alphen aan den Rijn, Leiden en Gouda. “De kracht van het elkaar kennen verdwijnt snel, wat een gevaar is voor lokaal ondernemerschap. Grote, vaak internationale 
partijen trekken achter de schermen aan de touwtjes en sturen op door lage aanvangsrendementen gedreven aankopen. Deze tendens zagen we al in de grote steden, waar woningen werden opgekocht en vervolgens als pakket doorverkocht. Maar nu ontstaat de situatie dat je als MKB’er op termijn alleen nog maar bedrijfsruimte kunt huren, waarbij de prijzen enorm worden opgedreven.
Hij geeft een voorbeeld: “De oude hallen tegenover Van der Valk aan de Hoorn werden een jaar geleden nog verhuurd voor 45-50 euro per vierkante meter. Momenteel betalen bedrijven hier 65-70 euro voor. In buurgemeenten zijn voorbeelden van bedrijfspanden die casco worden opgeleverd en direct verhuurd met een kortlopend contract. Enerzijds is daar het risico dat de huurder zijn investering kwijtraakt. Anderzijds moet je in zo’n constructie nog maar moet afwachten of de afbouw door een goede partij plaatsvindt; ik zou dat risico als verhuurder niet eens willen lopen.”

Van winkels naar woningen
Bij deze opkoopwoede moet worden aangetekend dat winkelruimte het minst populaire gezinslid is van bedrijfshuis­vesting-familie. Al jarenlang wordt het overschot aan aanbod her en der omgebouwd tot appartementen om het tekort aan woningen aan te vullen. Behoudens winkels op A1-locaties, die altijd in trek zijn gebleven bij het winkelend publiek. 
Wél weer populair blijken de nieuwbouwlocaties voor bedrijven op industrie­terreinen in de gemeente Alphen aan den Rijn. Al oogt het wellicht niet overvol momenteel, het grootste deel van het aanbod is in de afgelopen periode verkocht. Wat op zijn beurt weer andere verstrekkende gevolgen heeft. De bedrijventerreinen­strategie van de Gemeente geeft aan dat het aanbod van nieuwe bouwgrond ­ontoereikend is om het bedrijfsleven in de komende tien jaar te voorzien.

Leegverkoop bouwgrond
Die tien jaar is een understatement. In de wandelgangen van ons gemeentehuis wordt de verwachting uitgesproken dat de leegverkoop zich eind 2023 al aandient. Het laatste deel van het aanbod ligt verspreid over De Schans 2, Hoorn West, aan de Flemingweg op Molenwetering en bij de Steekterpoort. In samenwerking met stakeholders onderzoeken de ambtenaren achter de schermen naarstig waar 10-20 hectare kan worden aangewezen om aan de nieuwe behoefte te voldoen, teneinde de werkgelegenheid voor deze regio te 
behouden. Maar deze voortgang staat of valt met de politieke kleur die zich zal ontwikkelen in de periode na de gemeenteraadsverkiezingen van afgelopen maart. Ten tijde van dit schrijven was echter nog geen witte rook zichtbaar uit de schoorsteen van het gemeentehuis.
In de ruim 25 jaar dat hij bij basis zit heeft Dick Heesen nog niet eerder meegemaakt dat de situatie zo nijpend dreigde te worden. “De toenemende schaarste van het koopaanbod bedrijfsmatig vastgoed is zorgwekkend, maar het gebrek aan nieuwe bouwruimte net zo goed”, geeft hij aan. “Bedrijven in Alphen aan den rijn die verder willen groeien lopen grote kans om mis te grijpen, waardoor zij uit de regio zullen verdwijnen. Dat speelt nu daad­werkelijk: we hebben momenteel een zoekopdracht staan voor een bedrijf met ruim 90 hoogopgeleide medewerkers dat nieuw wil bouwen. Het is toch jammer dat zij in onze gemeente niet meer kunnen vinden wat zij zoeken?”

VOA-voorzitter Elles in ’t Veld zegt in een reactie: 
“Wij maken onszelf al enige tijd zorgen om deze situatie. Zeker nu deze echt extreme vormen begint aan te nemen, mede onder invloed van buitenlandse partijen. In ons VOA-beleidsplan 2021-2025 spraken we ons al uit over de situatie dat oprukkende woonbestemmingen steeds dichter naar bedrijventerreinen toe kruipen. In de vermenging van woon- en werkfuncties zien we in de toekomst voor de hand liggende problemen ontstaan, bijvoorbeeld door geluidsoverlast. 
Onze ervaring leert dat bedrijven in dergelijke gevallen best bereid zijn om een alternatieve locatie te overwegen. Maar dan moet die er wel zijn! Uitwijkmogelijkheden in de regio worden zeer schaars, en dan met name wanneer je bedrijf afhankelijk is van logistieke processen zoals transport over water. Verhuizen moet geen forse stap achteruit betekenen. Het bedrijfsleven in onze regio staat volledig achter meer woningen, maar dit mag niet ten koste gaan van de lokale werkgelegenheid.
In woord en geschrift legt het VOA-bestuur voortdurend de noodzaak voor aanbod van ruimte voor bedrijven voor aan de gemeente. Via het beleidsplan, via videoboodschappen rechtstreeks aan de verschillende politieke 
partijen en zeer recent nog via een brief aan de formateur in de coalitieonderhandeling. Samen met de EDBA 
(Economic Development Board Alphen) slaan we de handen ineen. Alles draait om een gezonde balans tussen wonen en werken in onze stad.”

 
Elles in 't Veld